신탁등기 주택 전/월세 계약시 주의 사항

아는 지인이 이사를 하면서 알게된 신탁등기 된 신축오피스텔 전월세 계약시 주의 해야할 사항들을 몇가지 알려드리겠습니다.

처음에 등기를 떼보았을 때 어찌나 당황했던지, 소유주가 ㅇㅇ신탁회사로 되어있고, 계약하기로 한 임대인 이름으로 되어있지 않아서 상당히 망설였습니다.   (지인들도 리스크가 크지 않겠냐며 만류했기 때문에...;;;)

그렇지만 집을 빨리 구해야하는 상황이었기 때문에 어쩔 수 없이 최대한 정보력을 동원하여 안전하게 계약을 진행하는 방향으로 결정을 했고, 문제없이 잘 처리가 되었습니다.

저희가 진행했던 방법을 남겨드릴테니 이 글을 보시는 분들께서도 도움이 되셨으면 합니다.

 

* 배경 설명: 

1. 신축오피스텔 / 월세 계약 예정

2. 분양받은 임대인이 신탁회사에 약 9천만원 정도의 잔금을 치뤄야 임대인 이름으로 소유권 이전이 되는 상황

3. 임대인이 임차인과의 계약 당일 보증금 잔금을 받는 동시에 분양대금 완납/ 소유권 이전 신청까지 한다고 함

   (신탁회사에 잔금 완납한 영수증과 소유권 이전 신청서까지 당일에 확인시켜준다 하더라고요)

 

!!위와 같이 신탁등기 전/월세 계약시 주의 사항!!

(왠만하면 신탁등기 되어있는 집은 계약을 안하는게 좋지만, 신축은 대부분 어쩔 수 없더라고요..;;;) 

 

1. 신탁등기로 된 집을 계약하실 때는 우선 신탁원부를 확인하시는게 좋습니다. (수탁사와 위탁사(임대인 이름)를 확인하는게 중요)

 - 부동산에서 떼주기도 하지만, 개인적으로 발급받으실 때는 인터넷 발급보다 직접 등기국 방문하는게 저렴하다고 함. 

 - 신탁회사에 직접 전화를 해서 내가 입주하려는 집의 주소를 말하고 분양받은 사람이 임대인이 확실한지 확인해봐도 좋음. 

    (근데 굳이 안봐도 된다는 사람도 있어서 저희는 이 과정은 생략했습니다.)

 

2. 계약서 특약에 잔금일에 분양대금을 완납하고, 신탁말소 및 소유권 이전등기까지 완료한다는 내용이 들어가야합니다.

 - 저희는 부동산에서 위 특약까지 넣어서 계약서 준비를 잘 해놓았더라고요~ 위 특약내용이 빠져있는 경우 꼭 요구하세요~!! 제일 중요합니다. 계약 전에 꼭 부동산과 협의를 하셔서 모든 것은 잔금을 치루는 당일에 진행될 수 있도록 하셔야 안전합니다.

 

3. "소유권 이전 신청까지 한 것을 확인 후 잔금을 치루셔야 안전합니다." 라고 하지만 현실적으로 임대인이 임차인의 보증금을 받아서 신탁회사에 잔금을 치루려하기 때문에 순서가 바뀔 수밖에 없더라고요;; 이 부분이 맹점인 것 같습니다. 임대인을 믿고 가야하는...;; 그래서 위에 말씀드린 특약이 중요합니다. 최대한 당일에 다 진행될 수 있도록...!!

 - 저희는 오전 10시쯤 계약을 진행하였고, 보증금 5천에 월세까지 다 완납을 하였습니다. 

 - 당일 오후 1시쯤 임대인이 신탁회사에 잔금을 다 치룬 내용 증명을 부동산에서 보내주어서 확인하였습니다.

 - 당일 오후 5시쯤 임대인이 소유권 이전등기 신청한 내용 증명을 부동산에서 보내주어서 확인하였습니다.

* 일주일 이후 등기 떼서 소유권이 내가 계약한 임대인으로 변경되었는지 꼭 확인하세요.

 

4. 계약 후 전입신고와 확정일자 발급을 바로 하셔야 합니다. (입주할 주택 소재지 읍.면.동 주민센터) 

  - 전입신고는 14일 이내 하지 않으면 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 

  - 전입신고와 확정일자는 나의 소중한 보증금이 뗴이지 않게 대항력, 우선변제권을 갖게해주기 때문에 정말 중요합니다.

    (저희도 계약하고 바로 주민센터 가서 완료했습니다. 계약서와 신분증 꼭 챙겨가세요.)

 

위와같은 과정으로 진행을 완료하였고, 조금은 마음을 놓을 수 있었습니다. 신탁등기로 되어있는 주택은 처음 계약해보는거라서 정말 많이 긴장하고, 스트레스도 많이 받았지만.. (안좋은 뉴스도 많이 접하다 보니..;;) 최대한 법적인 보호를 받을 수 있는 방법들로 부동산에서도 양심껏 도와주시고, 저희도 최대한 정보를 많이 공부하고 계약을 마무리할 수 있었습니다. 모쪼록 이 글을 읽으시는 분들에게도 작은 도움이 되셨기를 바랍니다.